¿Cuánta casa puedo pagar? Cómo sacar tu número real

El error de mirar solo el precio

Casi todo el mundo empieza al revés: ve una casa de $130,000, la divide entre los años del préstamo y calcula mal. La mensualidad de una hipoteca tiene cuatro partes, y solo una es el préstamo.

• Principal: lo que devuelves del dinero prestado.
• Intereses: lo que le pagas al banco por prestártelo.
• Seguro de la propiedad: en Puerto Rico pesa más que en el continente por el riesgo de huracán.
• CRIM: la contribución sobre la propiedad, que el banco suele cobrar dentro de la mensualidad.

Lo que mira el banco: la razón deuda-ingreso

El banco no decide por el precio de la casa, sino por la proporción entre lo que debes al mes y lo que ganas al mes. A eso se le llama razón deuda-ingreso, o DTI por sus siglas en inglés.

La regla general que usan casi todos: la mensualidad completa de la casa no debería pasar de alrededor de un tercio de tu ingreso bruto mensual, y la suma de TODAS tus deudas (casa, carro, tarjetas, préstamos estudiantiles) no debería pasar de un 43% en la mayoría de los programas.

Ojo con esto: el banco cuenta el pago mínimo de tus tarjetas aunque las pagues completas todos los meses. Y cuenta el pago del carro aunque te queden pocos meses.

Saca tu número en cinco minutos

Ejemplo: una familia que gana $3,600 brutos al mes. Un tercio son $1,188. Si pagan $350 de carro y $80 mínimo de tarjetas, les quedan unos $758 para la casa completa. Con eso, en buena parte de la isla, se compra.

• 1. Suma tu ingreso bruto mensual (antes de descuentos) y el de quien vaya a comprar contigo.
• 2. Multiplícalo por 0.33. Ese es, aproximadamente, el techo de tu mensualidad de casa.
• 3. Réstale lo que pagas al mes de carro, tarjetas y préstamos.
• 4. Lo que queda es lo que realmente puedes destinar a la casa.
• 5. Abre cualquier propiedad en MiPRCasa y usa la calculadora de la ficha: te da la mensualidad completa, con seguro y CRIM incluidos, para ver si cabe en ese número.

El pronto y el dinero de cierre

Aparte de la mensualidad hay que tener dinero el día del cierre, y esto es lo que más frena a la gente.

• Pronto: con FHA arranca en 3.5% del precio. Con USDA y VA puede ser cero. Con préstamo convencional suele pedirse más.
• Gastos de cierre: cuenta entre un 3% y un 5% del precio entre sellos, tasación, estudio de título y honorarios.
• Reserva: los bancos quieren ver que te queda algo en la cuenta después de cerrar. Quedarte en cero el día del cierre es mala idea aunque el banco lo permita.
• Ayudas: en Puerto Rico hay programas de asistencia con el pronto. Pregunta por ellos ANTES de firmar nada, porque casi siempre exigen aplicar antes de la compra.

Lo que la calculadora no te dice

Hay gastos que no salen en ninguna mensualidad y que existen igual: el mantenimiento de la casa, la cuota del condominio si aplica, la luz (que en Puerto Rico no es barata), y el fondo para cuando algo se rompe.

Una regla prudente: guarda cada mes un 1% anual del valor de la casa para mantenimiento. En una casa de $120,000 son unos $100 al mes. La gente que no lo hace termina financiando el techo con tarjeta de crédito.

Antes de enamorarte de una casa: precualifica

La precualificación es gratis, toma poco y te dice tu número real, no el estimado. Además, sin ella no puedes hacer una oferta seria: en HUD y en la mayoría de las reposeídas te la piden de entrada.

Ir a ver casas sin precualificar es la forma más rápida de enamorarte de algo que no puedes comprar todavía.

Información general, no asesoría

Los porcentajes de esta guía son las reglas generales que usa la industria; tu banco evalúa tu caso completo. Confirma tus números con una institución antes de decidir.